近期,隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出,“樓市崩盤論”再度發(fā)酵。昨天,A股市場中的房地產(chǎn)板塊也出現(xiàn)5%以上的暴跌,直接導(dǎo)致A股指數(shù)出現(xiàn)超跌。在持續(xù)多年的市場調(diào)控之下仍“金槍不倒”的中國房地產(chǎn)市場,開始出現(xiàn)了松動的苗頭。
其實,樓市松動去年就出現(xiàn)跡象,當(dāng)時被報道的某些地方的“鬼城”就是一個證明,只不過它們是中小城市,在國內(nèi)房地產(chǎn)市場中并無代表性。但是,一個不容回避的事實是,出現(xiàn)類似問題的城市似乎在增多,這些城市新建的商品房大量滯銷,對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)運(yùn)行已經(jīng)開始產(chǎn)生不良影響,最近媒體報道的山東某縣要求公務(wù)員銷售新建房,就表明了這種“鬼城”現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)在不少地方。不過,目前出現(xiàn)在一些城市的商品房滯銷和開發(fā)商大幅打折促銷現(xiàn)象,只是房地產(chǎn)市場一種局部的松動,將其稱為“崩盤”并不準(zhǔn)確。
樓市崩盤的一個特征是,它會像傳染病一樣蔓延,迅速地從一個城市發(fā)展到另一個城市,對整個社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“多米諾骨牌”效應(yīng)。樓市一旦崩盤,開發(fā)商固然需要面對血本無歸之苦,但是同樣受傷的將是與開發(fā)商結(jié)為一體的商業(yè)銀行,它們將深陷于大量投入于房地產(chǎn)市場的信貸資金無法收回的困境,金融支持實體經(jīng)濟(jì)的力度更會被削弱,中小微企業(yè)也會受到波及。因此,對于樓市目前的松動跡象,各界應(yīng)給予高度重視。
這種松動向市場發(fā)出了一個明確的信號,我國的房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。在以往,以北上廣深等一線城市為龍頭,全國各地的大中小城市房價都出現(xiàn)了上漲,由于投機(jī)投資力量大肆炒作住房,使房價出現(xiàn)了與普通民眾購買力嚴(yán)重背離的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場調(diào)控利用政府行政力量將投機(jī)投資力量驅(qū)離了市場,現(xiàn)在能夠有購房資格的基本上都是剛性需求。但是,由于我國資源分配的嚴(yán)重不均,北上廣深等一線城市吸引了全國各地大量的就業(yè)人口,他們對住房產(chǎn)生了強(qiáng)烈的甚至是經(jīng)久不衰的需求。而與此同時,內(nèi)地一些三四線城市因為購買力薄弱,因此囤積了為數(shù)不少閑置的商品房。
很顯然,只要這種人口流動結(jié)構(gòu)不改變,那么,就不會出現(xiàn)蔓延全局的所謂樓市崩盤問題。昨天國家統(tǒng)計局公布的今年1月份全國70城市房價統(tǒng)計指數(shù)也表明了這一點,盡管很多三四線城市的房價上行趨勢已經(jīng)趨緩,但北上廣深等一線城市的房價仍然有較高的漲幅。當(dāng)然,目前出現(xiàn)的局部性的樓市松動又在提醒我們,這種人口流動結(jié)構(gòu)對于社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也帶來一定的消極因素,它的消極作用不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該避免出現(xiàn)全局性的崩盤,避免調(diào)控之力對全局性的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生傷害。而要避免這種情況的發(fā)生,從宏觀上來說必須加快改革,讓內(nèi)地三四線城市能夠產(chǎn)生對就業(yè)人口的吸引力,以此來激活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活力,減輕一線城市的房價上行壓力。從微觀上來說,過去那種全國一盤棋的調(diào)控要求也應(yīng)有所變化,一線城市應(yīng)繼續(xù)毫不放松地推進(jìn)調(diào)控,而三四線城市則已具備放開的條件,以引導(dǎo)更多的購買力進(jìn)入市場,即使被遏制的投機(jī)投資資金在這些地區(qū)復(fù)活,也沒有什么可怕。
(作者是知名財經(jīng)評論員)
周俊生