■ 樓市觀察

切莫在三四線城市樓市降溫的影響下，忽視對北上廣房價的調(diào)控。“雙向調(diào)控”，更明確一點的說法就是“托底蓋帽”，“蓋帽”仍然是重點。

今年兩會已經(jīng)開幕。關(guān)于中國樓市房價及宏觀管理層的房地產(chǎn)政策，一直是人大代表、政協(xié)委員以及會場外采訪的記者乃至全國老百姓關(guān)心的熱點問題。全國政協(xié)委員、國家住建部長姜維新在政協(xié)開幕當(dāng)天只對記者們說了四個字“雙向調(diào)控”。

十幾年來中國樓市只有瘋漲和慢漲的區(qū)別，中國房地產(chǎn)調(diào)控也只有如何抑制房價飛漲，如何使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的問題，所以中國房地產(chǎn)調(diào)控從來都是“單向”的。如今說房地產(chǎn)調(diào)控也要“雙向”，那是因為今年2月開始以杭州樓盤降價為標(biāo)志的中國三四線城市以及更小的城鎮(zhèn)樓市降溫開始了，所以不僅要對北上廣這樣的一線城市房價上漲過快作調(diào)控，對那些房價下跌的樓市也要調(diào)控。

其實據(jù)網(wǎng)上透露，去年國內(nèi)就出現(xiàn)了12座新的“鬼城”。國家發(fā)改委日前對12個省會城市調(diào)查顯示，平均每個城市要建4.6個新城新區(qū);144個地級城市，平均每個規(guī)劃建設(shè)約1.5個新城新區(qū)。在房價持續(xù)上漲的刺激下，那些三四線城市及更小的城鎮(zhèn)明顯的對房地產(chǎn)開發(fā)過度。尤其是那些縣級、鎮(zhèn)級城鎮(zhèn)的商品房價格過高，供大于求是這些城鎮(zhèn)樓市降溫的主要原因。

然而我們也不必為這些樓市可能崩盤而擔(dān)心，因為中國城市化的過程畢竟還在進行，還未完成，本質(zhì)上講目前已經(jīng)建成的城鎮(zhèn)房屋是小于可能居住的人數(shù)的。目前的樓市降溫只是市場作用下的樓價的正常回歸。

反過來，對此過早出手調(diào)控，防止其房價進一步下跌，可能倒是多此一舉。

雙向調(diào)控的另一向就是控制北上廣等一線城市的房價。當(dāng)前樓市的大背景是中國經(jīng)濟放緩，貨幣政策穩(wěn)健，流動性抽緊，人民幣貶值。這樣的形勢下，再加上三四線城市樓市的降溫，北上廣樓市即使不下跌也應(yīng)該是平穩(wěn)的。近來北上廣的樓市似乎也波瀾不驚。然而這卻有點靠不住。

從供求關(guān)系看，中國人口拐點的到來還需五六年，而集中代表中國城市化過程的北上廣絲毫未體現(xiàn)出其將要完成的跡象，北上廣商品房的自住購買需求依舊旺盛。

北上廣等一線城市樓市的基本面既然如此，那么三四線城市樓市的降溫對其樓價的負(fù)面影響必定是很小的。因為三四線城市樓市降溫會給北上廣樓市帶來影響，但這種影響多半體現(xiàn)在市場心理上，它只能在樓市受到實質(zhì)影響的基礎(chǔ)上起到放大加倍的作用。

相反，在今年某個時段北上廣樓價再次飆升卻不是不可能的。

雙向調(diào)控也總有重點。三四線城市樓市降溫是新情況，它影響了地方財政收入，甚至加劇了整個經(jīng)濟放緩的形勢，需要宏觀管理層重視，但那是市場的正常反應(yīng)。而一線城市房價一而再再而三的上漲，那已是一種市場扭曲的反應(yīng)。切莫在三四線城市樓市降溫的影響下，忽視對北上廣房價的調(diào)控。“雙向調(diào)控”，更明確一點的說法就是“托底蓋帽”，“蓋帽”仍然是房地產(chǎn)“雙向調(diào)控”的重點。

□郁慕湛（財經(jīng)評論人）