任何人要想“預(yù)測房價”,首先必須厘清,是誰在決定中國的房市和房價。
被視為中國房地產(chǎn)研究“良心”的一些房市“唱空”和“泡沫論”者,再一次“躺著中槍了”。新京報一篇“預(yù)測?忽悠?房價預(yù)測的十年亂象”的文章,使眾多的房地產(chǎn)研究的民心人士“很是受傷”。
早在2006年,筆者在“中國房地產(chǎn)十大批判”系列文章就指出:中國的房價已經(jīng)是世界公認的泡沫水平的數(shù)倍。但越是到后來,筆者就越是不敢在“房價走勢”上去“爭高低”。這倒是不少因為中國的房價有“市場不確定性”,恰恰相反,越是深入破析中國的房市,越是會發(fā)現(xiàn):中國的房地產(chǎn)市場、尤其是房價,是一個被寡頭壟斷操控的市場。用市場競爭的理論分析評判,甚至去“預(yù)測”房價的走勢,那就太“八卦”了。
首先在總體設(shè)計上它就被“釘死”在一個極端“供不應(yīng)求”基礎(chǔ)之上。眾所周知,被稱為人類史上最大“遷徙”的中國城鎮(zhèn)化,每年有1000多萬人成為新市民。此外,還有數(shù)億城鎮(zhèn)“老市民”住房小康(人均住房面積達到30平米以上)的剛性需求。要滿足這兩者的剛需,每年全國城鎮(zhèn)的住房供應(yīng)量至少要達到15億-20億平米。但是翻翻中國統(tǒng)計年鑒就可以知道,過去十年全國城鎮(zhèn)總共銷售出的商品住房僅僅只有67.26億平方米,年均不到7億平方米。這將使全國城鎮(zhèn)的住房的實際供應(yīng)總量,僅僅只能滿足正常需求量的三分之一到二分之一。在國家開發(fā)土地和住宅總量供應(yīng)都“極端不平衡市場”下,“用市場的眼光來分析走勢”只是奢談。
其次,中國的房地產(chǎn)市場是只有開發(fā)商才有“資質(zhì)”進行運作的壟斷市場。其他任何人沒有這個“資質(zhì)”,連競拍土地的權(quán)利都沒有,這也是前幾年不少地方出現(xiàn)的個人合作建房遭遇扼殺的原因所在。雖然全國看起來開發(fā)商數(shù)目數(shù)萬,但落到某個城市和區(qū)域,開發(fā)商對樓市和房價的寡頭合謀操控就“勢不可擋”。最近,洛陽等地出現(xiàn)的“合作建房”,使房價下降三分之一以上,就從另一個側(cè)面證明:一天不破除住房供應(yīng)上的開發(fā)商壟斷,城鎮(zhèn)的房價就一天不會由“自由競爭的市場”說了算。
當然,話也說回來,沒有買方的狂熱,也不會有高房價市場的支撐。由于通脹和調(diào)控的不到位,使房價的“堅挺”產(chǎn)生了蝴蝶效應(yīng)。越來越多的大小投資者,把買房作為資產(chǎn)“保值增值 ”的利器,也使不少人誤以為住房是像黃金一樣的“硬通貨”。畢竟,中國買房人還沒有經(jīng)歷過像日本和香港那樣房價暴跌一半以上的慘痛教訓(xùn)。實際上,像房姐龔愛愛那樣擁有幾十套房的畢竟是少數(shù)。最可怕的,還是幾千萬剛剛富裕起來的中產(chǎn)階級,把房產(chǎn)作為投資工具。
房價的“堅挺”,也使眾多條件不具備的剛需“創(chuàng)造條件”拼市場。過去是夫妻倆買房,現(xiàn)在成了一家三代七口人買房。爺爺奶奶外公外婆拿出養(yǎng)老的保命錢,孩子長大后也必須替父母買房還貸。這樣被大大透支出的“買房消費”,也成了當今高房價市場的“生力軍”。既然政府保證不了“房價回歸合理水平”,早下手就意味著成本更低。沒有幾個傻子會聽信“租房”之說。誰也不愿意因為今天的租房,使以后的買房要多交十幾萬甚至幾十萬元的“學(xué)費”。
不過,對高房價最大的支撐,還是過去不當?shù)姆康禺a(chǎn)政策。眾所周知,在2008年房價剛剛被“市場規(guī)律”拉下了一些的時候,受金融危機影響,我國出臺了大規(guī)模的救市政策,以至于后來三年的調(diào)控都沒壓住房價瘋狂的勢頭。在2004年也出現(xiàn)過類似的情況。由于其前一年推出的“房產(chǎn)新政”,結(jié)果使實施新政第一年的全國商品住宅的漲幅,竟然比此前5年的房價漲幅之和還要高出三分之一,超過近6個百分點。套用一句話,政策和策略,也是房價的生命。
綜上所述,任何人要想“預(yù)測房價”,首先必須厘清,是誰在決定中國的房市和房價。是誰在掌握著市場的供應(yīng)量,又是誰控制著土地的上市量。在這樣的寡頭壟斷下,可憐的文人要以“市場經(jīng)濟的規(guī)律”預(yù)測房價,不跌跟頭才怪。
不過,知道了誰在操控市場和房價,也就知道了調(diào)控的主要目標和對象。只有調(diào)控土地和住房的供應(yīng)方,房地產(chǎn)調(diào)控才能“綱舉目張”。(沈曉杰)
(來源:新京報)