近日，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤(rùn)令表示，據(jù)調(diào)研，現(xiàn)在幾乎每一個(gè)大城市附近都要搞一個(gè)新區(qū)，其規(guī)劃占地和人口甚至于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)老城區(qū)。不止鄂爾多斯，很多地方都出現(xiàn)了“鬼城”的現(xiàn)象。一些城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率達(dá)40%-60%，有些中西部城市的項(xiàng)目空置率更高達(dá)70%-80%。[詳細(xì)]

“鬼城”的出現(xiàn)說(shuō)明我國(guó)城鎮(zhèn)化在一定程度上變成了房地產(chǎn)化

在1990年至2000年期間，我國(guó)城市建設(shè)用地面積擴(kuò)大90.5%，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)52.96%，城市用地增長(zhǎng)率與城市人口增長(zhǎng)率之比是1.71；2000年至2010年，城市建設(shè)用地面積擴(kuò)大83.41%，城鎮(zhèn)人口僅增長(zhǎng)45.12%，兩者之比達(dá)1.85，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的合理閾值1.12。[詳細(xì)]

平均投資一個(gè)億吸納人口不足三人，造成“有城無(wú)業(yè)、有城無(wú)市、有城無(wú)人”。[詳細(xì)]

我國(guó)城鎮(zhèn)化面臨土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化演變?yōu)椤胺康禺a(chǎn)化”。[詳細(xì)]

但城鎮(zhèn)化絕不是房地產(chǎn)化，相反，高房?jī)r(jià)是今后城鎮(zhèn)化發(fā)展新障礙。[詳細(xì)]

各地對(duì)中央城鎮(zhèn)化政策理解有偏差

黨的十八大提出要推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，但城鎮(zhèn)化絕不是鋼筋混凝土的簡(jiǎn)單堆砌，它的核心是人的城鎮(zhèn)化。遺憾的是，目前一些地方在城鎮(zhèn)化的路徑選擇上，更偏重于城市空間擴(kuò)張和土地開發(fā)，因?yàn)檫@樣推行起來(lái)相對(duì)容易，見效快，但副作用也大，容易造成“爛尾工程”。

一些地方以GDP為導(dǎo)向的發(fā)展思路

雖然各地都表示不再以GDP為考核指標(biāo)，但實(shí)踐中不少地方仍“唯GDP論英雄”。當(dāng)下工業(yè)招商競(jìng)爭(zhēng)激烈，想以此快速拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)困難重重，但通過(guò)新城開發(fā)，可以輕松帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，短時(shí)間內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)GDP的大幅增長(zhǎng)。

新城建設(shè)容易為官員提拔提供政績(jī)

新城建設(shè)看得見摸得著，政績(jī)很容易顯現(xiàn)出來(lái)。有了這些“顯績(jī)”，政府官員就能獲得更多的提拔機(jī)會(huì)，而且，即便后來(lái)發(fā)現(xiàn)決策有誤，新城成了爛攤子，已經(jīng)升遷的官員也會(huì)因?yàn)槿狈τ行У莫?jiǎng)懲機(jī)制，而不用為這一失誤承擔(dān)責(zé)任。

地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴性

近年來(lái)，各地土地出讓金在地方財(cái)政收入中的比重不斷提升。2012年，全國(guó)土地出讓金達(dá)2.69萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政總收入的40%以上，在有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過(guò)50%。

在現(xiàn)行財(cái)稅體制下，中央和地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)不相匹配。地方政府在缺乏建設(shè)性財(cái)政資金的前提下實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，需要依靠經(jīng)營(yíng)性用地出讓取得資金，以支撐基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共支出。[詳細(xì)]

新城新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)缺乏科學(xué)論證

以鄂爾多斯市為例，其人口密度一直保持在100人/平方公里左右，最高峰值只有102.85人/平方公里，這與北京、上海等一線城市的人口密度達(dá)到1195人/平方公里、3631人/平方公里相比，可以說(shuō)是小巫見大巫。鄂市康巴什新城的規(guī)劃和建設(shè)缺乏科學(xué)的論證，脫離了客觀需要。[詳細(xì)]

地方政府錯(cuò)誤地只要大興投資創(chuàng)建“新城”就一定能引來(lái)金鳳凰，吸引到大量的投資和產(chǎn)業(yè)。但“鬼城”的出現(xiàn)似乎已在警示，不要忽視房地產(chǎn)高速發(fā)展背后的泡沫，不要以為房產(chǎn)只會(huì)成為資產(chǎn)而不會(huì)成為“負(fù)資產(chǎn)”。[詳細(xì)]

以著名“鬼城”——鄂爾多斯為例，一度瘋狂的“造城運(yùn)動(dòng)”之后，不但遺留下巨額政府債務(wù)，而且還遺留下了很多“爛尾樓”項(xiàng)目。有當(dāng)?shù)亟ㄖ�商稱，“鄂爾多斯的房子蓋得太多了，要完全消化恐怕需要10年時(shí)間。”[詳細(xì)]

我國(guó)并不需要造這么多新城

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)內(nèi)地大中城市人均綜合用地已超過(guò)120平方米，而東京人均綜合用地僅78平方米，香港才37平方米。很多城市并不不存在人口密度過(guò)高、城市功能超負(fù)荷的問(wèn)題，特別是對(duì)很多人口密度本就不高的中西部城市而言，并不需要建設(shè)這么多“新城”。 [詳細(xì)]

政府也無(wú)法左右城市發(fā)展規(guī)律

目前各地新城發(fā)展模式如出一轍：將政府部門從老城搬遷到新城區(qū)，依靠政務(wù)中心的搬遷帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。但這種模式也并非一用就靈，即便政府遷入新城，仍無(wú)力帶動(dòng)新城發(fā)展的例子不在少數(shù)。政府無(wú)法決定人口流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)聚集的方向和速度。[詳細(xì)]

土地財(cái)政、高房?jī)r(jià)、巨額地方債形成金融高風(fēng)險(xiǎn)

“新城”建設(shè)多是以土地及預(yù)期收入為抵押的，這其中蘊(yùn)含著巨大的金融高風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有定律證明城鎮(zhèn)化一定能促進(jìn)內(nèi)需發(fā)展。以“土地財(cái)政”為主的城鎮(zhèn)化由于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)人口吸引能力較差，只會(huì)增加“空城”數(shù)量，推高房?jī)r(jià)。[詳細(xì)]

“空城”意味著地方政府用來(lái)抵押貸款的很多土地資產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重貶值，地方政府還債就會(huì)成為問(wèn)題，銀行可能因此出現(xiàn)大規(guī)模壞帳，很可能會(huì)引發(fā)金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。[詳細(xì)]

大規(guī)模征地已經(jīng)影響到耕地安全，甚至社會(huì)穩(wěn)定

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1996年全國(guó)耕地面積19.51億畝，到2008年減少到18.2574億畝，12年間耕地面積減少了1.2526億畝，耕地保護(hù)形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻。[詳細(xì)]

并且，我們國(guó)家現(xiàn)在的征地制度很容易導(dǎo)致政府和農(nóng)民之間的對(duì)抗，因征地而引發(fā)的上訪和群體性事件也日益增多，大規(guī)模征地“造成”極可能會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。[詳細(xì)]

“造城盛宴”造成了許多問(wèn)題，只有進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，因地制宜為各地提供分類指導(dǎo)，進(jìn)行財(cái)稅和土地制度方面的改革，才能從根本上遏制“鬼城”等造城運(yùn)動(dòng)中出現(xiàn)的弊病。

城鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)有頂層設(shè)計(jì)

我國(guó)應(yīng)該盡快出臺(tái)有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化的頂層設(shè)計(jì)，指導(dǎo)各地按照正確的方向和框架推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。針對(duì)中西部新城新區(qū)建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題和矛盾，應(yīng)該研究出臺(tái)細(xì)致的申報(bào)管理辦法，設(shè)定硬性指標(biāo)。區(qū)域發(fā)展不能搞一刀切，應(yīng)該出臺(tái)具有分類指導(dǎo)意義的城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃。[詳細(xì)]

財(cái)稅體制須做相應(yīng)調(diào)整

專家建議，重新調(diào)整中央與地方之間財(cái)權(quán)事權(quán)，減小地方財(cái)政壓力，同時(shí)建立并強(qiáng)化各部門協(xié)同的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，減少違法違規(guī)抵押。[詳細(xì)]

要對(duì)空置房專門征稅，完善房地產(chǎn)監(jiān)管

我國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)管很不完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批應(yīng)該要充分考慮可能的空置問(wèn)題，對(duì)空置房應(yīng)該專門征稅，并把消滅“鬼城”與地方官員的考核相掛鉤。[詳細(xì)]

賦予城郊農(nóng)民一定的土地開發(fā)權(quán)和交易權(quán)

只有改革土地制度，才能夠抑制地方政府大規(guī)模建設(shè)工業(yè)開發(fā)區(qū)和新城區(qū)的沖動(dòng)。而這其中的關(guān)鍵就在于調(diào)整目前的征地制度，賦予城市郊區(qū)農(nóng)民一定的土地開發(fā)權(quán)和交易權(quán)。[詳細(xì)]

土地利用應(yīng)該著眼于開發(fā)存量和強(qiáng)化用途管制

在利用土地方面，各地應(yīng)考慮怎樣用制度推進(jìn)不再新占用地，而是開發(fā)存量。[詳細(xì)]

同時(shí)，還要完善土地用途管制制度。加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃對(duì)城市用地規(guī)模的管控作用，嚴(yán)禁以城市發(fā)展為名擅自修改城市建設(shè)用地控制規(guī)模。[詳細(xì)]