近日，國內(nèi)某知名大學(xué)的一位研究房地產(chǎn)行業(yè)的教授，再次拋出其關(guān)于房地產(chǎn)價格的預(yù)期：25年后，北京的房價將上漲至每平方米80萬元，全國的平均房價也將達到每平方米9萬元。這位教授的言論再次引發(fā)了社會各界關(guān)于房價快速上漲的爭論。許多消費者雖然不愿意相信這一預(yù)期，但又不敢不信。畢竟近十年來，所謂的房價“看漲者”屢屢一語中的，而房價“看跌者”往往一再錯失購房良機。
知名人士紛紛變身“預(yù)言家”
2013年3月，知名房地產(chǎn)商任志強放話說，這個月里，房價將暴漲；評論人士“牛刀”則立帖為誓，稱房價泡沫要在3月破裂；而對深圳的郭建波來說，3月房價不降的話，他就要在長安街裸奔了。在過去房地產(chǎn)市場勃興的十年間，專家對房價的預(yù)測中觀點夸張、打賭逞強的場景三番五次的上演。預(yù)測房價的軌跡也升溫為一場全民參與的競猜“盛宴”。開發(fā)商、經(jīng)濟學(xué)家、各種機構(gòu)、甚至炒房者等紛紛變身“預(yù)言家”，就房價的走勢指點一二。[詳細(xì)]
專家預(yù)言不準(zhǔn)，為何依然有市場？
既然有人對命運迷茫，就必然會有算命先生。在房地產(chǎn)行業(yè)急速發(fā)展的背景下，大量的國人在房地產(chǎn)市場面前茫然甚至“暈眩”。買，還是不買，困擾著相當(dāng)一部分囊中羞澀的潛在購房者。他們急切需要有一個權(quán)威的聲音指導(dǎo)。現(xiàn)實中，確實有一些人相信專家的預(yù)測，而錯過了目前來看最佳的買房時機，并轉(zhuǎn)而罵這些專家是“磚家”。但這不影響更為“年輕”的一批信眾繼續(xù)聆聽專家的預(yù)測。[詳細(xì)]
夸大論斷背后，需仔細(xì)推敲
某種商品，尤其是價格基數(shù)這么大的民生類商品，如何能保證連續(xù)25年、以年均兩位數(shù)的速度漲價？一個一線城市出現(xiàn)三五個天價樓盤并不罕見，但一個城市平均房價漲至每平方米80萬元，這要多大的貨幣量？按此標(biāo)準(zhǔn)，北京一套40平方米的小戶型就要賣到3000多萬元，相應(yīng)的房租就要漲到五六萬元，如此強悍的購買力又從何而來？[詳細(xì)]
“25年后，北京每平方米房價超過80萬元”，專家言之鑿鑿，著實嚇人，仿佛不趕緊買房就錯過了天上掉下的餡餅。近幾年來，預(yù)測房價一度成為最能博取公眾眼球的互聯(lián)網(wǎng)行為。但是，任何人要想“預(yù)測房價”，首先必須厘清，是誰在決定中國的房市和房價。
供不應(yīng)求的市場環(huán)境
眾所周知，被稱為人類史上最大“遷徙”的中國城鎮(zhèn)化，每年有1000多萬人成為新市民。此外，還有數(shù)億城鎮(zhèn)“老市民”住房小康（人均住房面積達到30平米以上）的剛性需求。要滿足這兩者的剛需，每年全國城鎮(zhèn)的住房供應(yīng)量至少要達到15億-20億平米。但是，過去十年全國城鎮(zhèn)總共銷售出的商品住房僅僅只有67.26億平方米，年均不到7億平方米。這將使全國城鎮(zhèn)的住房的實際供應(yīng)總量，僅僅只能滿足正常需求量的三分之一到二分之一。在國家開發(fā)土地和住宅總量供應(yīng)都“極端不平衡市場”下，“用市場的眼光來分析走勢”只是奢談。[詳細(xì)]
房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)壟斷
中國的房地產(chǎn)市場是只有開發(fā)商才有“資質(zhì)”進行運作的壟斷市場。其他任何人沒有這個“資質(zhì)”，連競拍土地的權(quán)利都沒有，這也是前幾年不少地方出現(xiàn)的個人合作建房遭遇扼殺的原因所在。雖然全國看起來開發(fā)商數(shù)目數(shù)萬，但落到某個城市和區(qū)域，開發(fā)商對樓市和房價的寡頭合謀操控就“勢不可擋”。最近，洛陽等地出現(xiàn)的“合作建房”，使房價下降三分之一以上，就從另一個側(cè)面證明：一天不破除住房供應(yīng)上的開發(fā)商壟斷，城鎮(zhèn)的房價就一天不會由“自由競爭的市場”說了算。[詳細(xì)]
地價猛漲，地王頻出
地價是構(gòu)成房價的一項重要因素。某社會調(diào)查團隊分析了北京房價上漲的原因，得出結(jié)論：政府出讓的土地價格不斷上漲是導(dǎo)致房價過高的一個主要原因。數(shù)據(jù)表明，去年的土地出讓價格同期增長了25%。自北京土地市場以“突破想象力”的方式拍出7.3萬元/平方米的樓面地價后，該地塊區(qū)域內(nèi)的多數(shù)開發(fā)商都在醞釀重新定價，力爭上調(diào)項目售價。多位市場分析人士均表示，地王頻出將強化開發(fā)商對市場預(yù)期的判斷，北京房價邁入“20萬元時代”很快將成為事實。[詳細(xì)]
買方市場的狂熱
房價的“堅挺”，也使眾多條件不具備的剛需“創(chuàng)造條件”拼市場。過去是夫妻倆買房，現(xiàn)在成了一家三代七口人買房。爺爺奶奶外公外婆拿出養(yǎng)老的保命錢，孩子長大后也必須替父母買房還貸。這樣被大大透支出的“買房消費”，也成了當(dāng)今高房價市場的“生力軍”。既然政府保證不了“房價回歸合理水平”，早下手就意味著成本更低。沒有幾個傻子會聽信“租房”之說。誰也不愿意因為今天的租房，使以后的買房要多交十幾萬甚至幾十萬元的“學(xué)費”。[詳細(xì)]
影響樓市漲跌因素復(fù)雜
從來沒有暴漲不跌的樓市神話。房價由供需關(guān)系決定，又受到土地、信貸、貨幣、稅收等政策與市場因素的影響。這其中任何一個因素的變化，都可能變?yōu)槎笾品績r過快上漲，甚至導(dǎo)致房價下跌的鐵腕。歷史上日本、香港等一些國家和地區(qū)的樓市沉浮，就是前車之鑒。作為專門從事房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的專家，不可能不了解左右房價的復(fù)雜條件。如果專家信誓旦旦地將房價描繪成能刺破天空的大樹，那恐怕缺少的不是知識，而是治學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)。[詳細(xì)]
政策調(diào)控能夠從根本上穩(wěn)定房價
從根本上來講，我國的房地產(chǎn)市場屬于政策市場。政府的政策對于房產(chǎn)價格起到了非常重要的作用。如何保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，改革房地產(chǎn)稅征收方式，被認(rèn)為是比較行之有效的辦法。對居民住房征稅，源于2003年10月中共十六屆三中全會，至2006年，關(guān)于中國房地產(chǎn)稅改革的方向、框架、原則已基本形成。近期，房產(chǎn)稅改革重啟，據(jù)說試點范圍也將擴大。如果政策設(shè)置更加合理，推動決心更大，無疑將從根本上改變房價畸形上漲的局面。[詳細(xì)]
拉動房價向下的力量正在形成
即使不繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控措施，促使樓市內(nèi)生調(diào)整的力量也已經(jīng)在積聚。市場化的住房租金、流動性態(tài)勢的變化以及宏觀經(jīng)濟實體化的回歸，都將產(chǎn)生拉動房價向下的作用力，增大了房地產(chǎn)市場調(diào)整的可能性。雖然當(dāng)前尚無法確定樓市何時開始調(diào)整，無法明晰樓市調(diào)整力度。但能確定的是，樓市已經(jīng)偏離均衡太多，調(diào)整勢在必行。[詳細(xì)]
從10年前開始，就有人宣布房價泡沫嚴(yán)重，持續(xù)不斷的專家學(xué)者加入唱衰房價的隊伍。但是，這些擁有教授、經(jīng)濟學(xué)家或者官方頭銜的預(yù)測者們，為什么屢屢失算？
專家預(yù)測房價，還是先生算卦？
一些專家、學(xué)者如同算命先生，忙于預(yù)測未來，可能從來沒預(yù)測對過，卻能夠?qū)崿F(xiàn)名利雙收，這一現(xiàn)象，在房地產(chǎn)領(lǐng)域頗為明顯。10余年來，房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，這個龐大的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然離不開專家學(xué)者的關(guān)注。預(yù)測房價走勢，成為一些專家學(xué)者甚至官方機構(gòu)的重要“課題”。經(jīng)濟學(xué)并非用于預(yù)測未來，而更多用來解釋過去。真實的世界是復(fù)雜的，決定未來走勢的因素“多如牛毛”。一個專家，一個教授，想要去準(zhǔn)確預(yù)測，無異于盲人摸象。[詳細(xì)]
專家不能只求“語不驚人死不休”
類似的學(xué)術(shù)專家“雷人雷語”，近年來不是個案。有些專家疏于系統(tǒng)深入的學(xué)術(shù)研究，只求語不驚人死不休�，F(xiàn)代社會容忍度越來越高，鼓勵觀點多元，人人都有發(fā)言權(quán)。但掌握著更多話語權(quán)、甚至成為意見領(lǐng)袖的專家，其言論的社會影響深遠(yuǎn)，理應(yīng)擔(dān)當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展與公共管理中的知識脊梁，憑一副不屈不移的風(fēng)骨、一腔憂國憂民的情懷，以更深入的研究、更充分的信息、更專業(yè)全面的觀點，解疑釋惑，激濁揚清。[詳細(xì)]
專家們應(yīng)珍惜聲譽，別做“磚家”
聲望與責(zé)任的天平總是守恒的，聲望越高，責(zé)任越重。一個總喊“狼來了”、缺少嚴(yán)謹(jǐn)判斷和公正評論支撐的專家，往往只會被公眾笑話，最后落得毫無權(quán)威可言。古人言：“夫君子愛口，孔雀愛羽，虎豹愛爪，此皆所以治身法也�！痹笇＜覀冋湎曌u，莫再嚇人，更不要因為個別人不靠譜的言行連累大多數(shù)潛心治學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)公正的專家。[詳細(xì)]
